1. Qual é a realidade dos sistemas que regem os financiamentos no Brasil?
Em dois de agosto deste ano. o presidente Lula aprovou a lei 10.931 que trata do patrimônio de afetação. Este termo complicado institui no pais o Sistema de Financiamento Imobiliário. SFI, para todos os novos contratos firmados a partir desta data. E importante que você saiba que os contratos de financiamento formalizados antes deste per í odo continuam seguindo as leis do Sistema Financeiro de Habitação, SFH. O atual sistema, SFI, foi elaborado em 1997 e é totalmente baseado nas condições de mercado, o que fragiliza os direitos dos mutuários.

2. Você sabia que todos os bancos estão propondo acordos com os mutuários do SFH?
Esta é uma tentativa de eliminar de vez com o SFH. Os mais de 4 milhões de mutuários do Brasil pagaram a mais do que deviam e hoje. cerca de 30% está inadimplente devido à s cobranças abusivas. Os bancos sabem disso, por isso estão propondo acordos. Esta e uma boa hora para negociar e tentar reduzir ao máximo a sua divida. Na maioria dos casos, os consumidores que realizaram acordos positivos possuíam ações na justiça para revisar o contrato. Esta é uma condição fundamental para um bom acordo. Outra medida deve favorecer o mutuário. A partir de agora, o mutuário que deseja realizar acordos com o banco ou entrar na justiça para rever o seu financiamento, teve em recente decis ã o proferida pelo juiz da Vara Federal do Sistema Financeiro de Habitação de Curitiba, Flávio António da Cruz, avaliou que o uso da tabela price como sistema de amortiza çã o capitaliza juros. Assim, todos os contratos baseados no Plano de Equivalência Salarial podem ser revistos, j á que a decis ã o prevê o uso de juros simples. Esta é a chance de abater acentuadamente a sua d í vida com os bancos. Procure a ANM e saiba como isso pode ser realizado.

3. E como fica a situação do gaveteiro?
No SFI a situação do gaveteiro poder á se regularizar mais facilmente, pois o próprio contrato firmado entre o banco e o mutuário já é um contrato de gaveta, uma vez que n ã o é registrado em cartório e sim formalizado apenas entre as partes. O agente financeiro também tem total interesse em reconhecer o gaveteiro do SFH, pois cobrar á taxas ainda maiores e comprovação de renda muitas vezes superior ao do titular antigo. Assim o gaveteiro far á um novo contrato com o próprio banco nos moldes do SFI. Por isso, a ANM aconselha o mutuário a procurar a associação antes de firmar qualquer acordo com o agente financeiro, pois dependendo do caso, pode-se entrar com uma ação judicial para rever a dívida e reconhecer o gaveteiro, o que vai representar custos inferiores para o mutuário.

4. Quais as diferenças do SFH para o SFI que entra em vigor?
No atual sistema, o consumidor não tem a propriedade do imóvel em que habita até quita-lo totalmente. A partir de agosto de 2004, em todos os contratos formalizados, o mutuário terá apenas o direito de uso do imóvel. É a chamada alienação fiduciária que oferece mais garantias ao credor – bancos e construtoras -já que o imóvel fica em seu nome. A atual legislação de imóveis assemelha-se à aplicada aos financiamentos de veículos.

5. Se o imóvel está no nome do banco como ficam os direitos do mutuário?
O SFI protege os agentes financeiros e não o mutuário. Desta forma, é preciso que o consumidor pague em dia suas prestações e se atente para não pagar além do que deve. Por isso é fundamental que você procure sempre a ANM quando sentir que suas prestações estão muito altas. Nos casos de inadimplência de contratos formalizados pelo SFI é preciso muito cuidado, pois com apenas três prestações em atraso, o agente financeiro poder á retomar o imóvel e sem muitas burocracias. Em 10 dias, pode-se ajuizar uma ação e somando à vantagem de o imóvel já estar em seu nome, o banco assume total direito sobre o imóvel. Esta é uma grande diferença em relação ao SFH que possibilita mais tempo de defesa ao consumidor, em 90 dias. Acabam também as exigências de publicação em três datas diferentes de que o imóvel vai a leilão.

6. Como são as correções da prestação e saldo devedor no SFI?
Para os novos contratos firmados a partir de agosto de 2004, as taxas de juros aplicadas são feitas conforme as condições de mercado. Neste sistema não ser ã o mais usados os planos de equivalência salarial e SACRE para as correções de saldo devedor e prestação. A Lei ne 10.931 incorporou dispositivos da Medida Provisória ng 2223 que autoriza a utilização de qualquer índice de pre ç os ou financeiro para correção do saldo devedor dos financiamentos imobiliários. Nos contratos que prevê em correção por índices de pre ç os com prazo de retorno superior a 36 meses a periodicidade de correção ser á mensal. Abaixo desse prazo, a correção é anual.

7. E os juros? Quais as diferenças em relação ao que é aplicado no SFH?
Os percentuais dependem do tipo de operação a ser contratada. No SFH as taxas s ã o diferentes em função da origem do recurso que está viabilizando o financiamento. Quando eles provêm do FGTS, as taxas de juros anuais variam de 6% a 10,6%. Nas operações com recursos das contas de poupança existem duas situações: nos casos em que o financiamento é inferior a RS 150 mil, a taxa anual de juros está limitada a 12%. Já se a operação não se enquadra nesses parâmetros, as taxas são pactuadas entre o tomador e o financiador. No SFI, a lei permite a utilização de qualquer indexador conforme a origem do capital. Assim, se além do FGTS e das contas de poupança forem utilizados recursos de investidores que s ã o remunerados por um determinado índice de preços, a tendência é que os contratos firmados com esses recursos sejam corrigidos por índices de preços.

8. De onde vêm os recursos que alimentam o SFI?
A principal fonte de recursos do SFI s ã o os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como; fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento.

9. Meu contrato segue as leis do SFI e os valores estão altos, posso entrar na justiça?
A Lei do SFI prevê que os litígios e controvérsias entre as partes possam ser resolvidos mediante arbitragem, que é uma forma r á pida para fazer acordo. Neste caso, recorre-se a um árbitro escolhido de comum acordo entre os interessados, que seja imparcial e tenha conhecimento técnico. Mas se mesmo assim, o mutuário não estiver satisfeito, poder á recorrer à justiça da mesma forma como ocorre no SFH. Na dúvida, n ã o assine contrato sem antes saber todos os seus direitos e como vão funcionar as correções de saldo devedor e das prestações. Procure a ANM para saber de seus direitos.

10. Quais os riscos que posso correr se entrar na justiça?
A lei 10.931 no seu artigo 49 prevê que todo mutuário que entrar na justiça pedindo a revisão de seu contrato ter á que pagar regulamente o IPTU e o condomínio para manter o pagamento das prestações em juízo e não ter á liminar cassada.

11. O SFH continua existindo?
O SFH continua em vigor para todos os contratos anteriores à lei 10.931, de 02 de agosto de 2004. São mais de seis milhões de mutuários em todo país, desde a criação do sistema na década de 80. Os planos e as formas de correção das parcelas e saldo devedor são os mesmos: Piano de Equivalência Salarial, PES, ou SACRE – Sistema de Amortização Crescente e Saldo Corrigido pelo SAC – Sistema de Amortização Constante. O uso da tabela price na atualização do saldo devedor, mesmo que muito contestado e considerado ilegal, continua sendo aplicado. Por isso, o consumidor deve procurar a ANM nos casos de valores abusivos. É preciso também se atentar com as possibilidades de quitar totalmente o seu saldo devedor através do FCVS – Fundo de Compensação por Variação Salarial.

12. Sou mutuário do SFH e o valor da minha prestação e saldo devedor estão altos. O que devo fazer?
O consumidor deve buscar a ANM para que sejam refeitos os cálculos de sua dívida. A ANM faz gratuitamente o recalculo das prestações e do saldo devedor. É importante que você saiba que tudo o que o agente financeiro cobrou a mais pode ser restituído em dobro, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Se o mutuário estiver pagando valores abusivos na prestação da casa própria deve buscar seus direitos, pois poder á entrar com uma ação judicial contra o banco e com isso. depositar os valores corretos na justiça. Lute por seus direitos, vá a ANM e faça um recalculo gratuito da sua divida.