1. Fazer um acordo de renegociação da dívida com os bancos é uma boa opção para o mutuário?
Os acordos que estão sendo propostos pelos agentes financeiros geralmente escondem armadilhas contra o mutuário. Eles permitem que os bancos substituam por contratos novos os financiamentos em vigor em desequilíbrio, mas que dão direitos e garantias ao mutuário. Na prática, o mutuário troca um contrato por outro totalmente diferente, em que ele acaba aceitando uma nova dívida, assumindo o valor proposto pelos agentes financeiros e perdendo os direitos do seu contrato.

2. Qual a orientação da ANM neste caso?
A nossa orientação é para que o mutuário não assine qualquer tipo de acordo sem realizar uma análise técnica. Esta análise pode ser feita pelos consultores e peritos da ANM. Para o acordo, o ideal é que se leve em consideração os valores já pagos ao agente financeiro durante o contrato. Não apenas fazer uma avaliação do imóvel e aceitar como dívida o valor atual do bem com um pequeno desconto. A ANM defende maior flexibilidade dos agentes financeiros nas negociações com o mutuário.

3. O Programa Ô de Casa, criado pelo Governo Federal para incentivar acordos, quitando financiamentos imobiliários antigos, é uma opção interessante?

Não, pois este programa desrespeita o direito do mutuário. Ao assinar o acordo, existe a perda dos direitos relativos ao contrato antigo, em desequilíbrio. Nossa experiência aponta que um acordo neste programa somente se torna interessante quando o agente financeiro oferece um desconto de pelo menos 70% da avaliação atual do imóvel.

4. Por que este programa não respeita os direitos do mutuário?
Porque nas negociações que realizou até agora o agente financeiro tem aplicado sistemáticas distorcidas, dando pequenos descontos para iludir o mutuário. Estes agentes s ã o os mesmos que ao longo dos anos têm realizado práticas destinadas a promover o desequilíbrio contratual verificado entre prestação e saldo devedor, causando a amortização negativa. A ANM tem conseguido na justiça o reconhecimento da quitação da dívida e a devolução dos valores cobrados pelos agentes financeiros de forma indevida.

5. Quais as razões que levam um contrato a ficar em desequilíbrio?

O desequilíbrio come ç a a ocorrer porque o juro aplicado dentro do contrato ficou maior que a variação salarial, tornando o contrato impagável. Ou seja, quando você recebe uma prestação de R$ 500,00 e o juro aplicado soma R$ 700,00, isso faz com que você deixe de amortizar R$ 200,00 da sua dívida, levando este contrato ao desequilíbrio. Ao longo dos anos, você nunca vai acabar com sua dívida. É a chamada bola de neve, aqui impulsionada pela Tabela Price, que capitaliza os juros.

6. Quem já quitou seu financiamento imobiliário perdeu seus direitos?
N ã o. Os direitos dos mutuários valem após o fim do financiamento, conforme regras do C ó digo Civil. Todos os contratos já quitados, que foram corrigidos pela Tabela Price (TP), e as prestações pelo Plano de Equivalência Salarial (PES) podem ser questionados na justiça para rever valores cobrados a maior. Nas ações judiciais propostas pela ANM, a instituição requer a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente, conforme artigo 42 do C ó digo de Defesa do Consumidor(CDC).

7. Como funciona o FCVS?
É um fundo pago pela Uni ã o, administrado pela Caixa Econômica Federal para garantir ao mutuário a quitação de seu financiamento, pagando, ao final do contrato, o saldo devedor chamado residual. O FCVS recebe contribuições mensais do mutuário embutidas na prestação do seu financiamento imobiliário e foi criado pela Lei 4.380/64, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação.

8. Quando ocorre o duplo financiamento?
É quando um mutuário tem dois financiamentos em seu nome no mesmo município. Muitas vezes isso ocorre quando um imóvel financiado é vendido por meio de contrato de gaveta (sem realizar a transferência) e o vendedor acaba comprando outro por meio de financiamento. Neste caso, aparecem dois financiamentos imobiliários em nome do mesmo titular. A consequência é que os bancos se negam a dar a quitação de mais de um imóvel que utilize o Fundo de Compensação e Variação Salarial (FCVS). Os agentes financeiros querem cobrar do mutuário o pagamento do saldo residual, que chega a ser até três vezes superior ao valor do imóvel no mercado.

9. O mutuário pode fazer o quê para evitar esta cobrança?
A ANM tem orientado os mutuários a ingressar com uma ação judicial para exigir o cumprimento de seus direitos. O entendimento da ANM é que o duplo financiamento é de responsabilidade do agente financeiro, uma vez que ele cobrou duplamente o FCVS. Somente na justiça os mutuários têm conseguido ver o seu direito reconhecido pelos agentes financeiros.

10. O que é preciso saber, no momento de contratar um financiamento?
Uma das principais informações é que em todas as operações imobiliárias a partir de agosto de 2004, o mutuário tem apenas o direito do uso do imóvel. Isso ocorre porque os novos contratos são feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que utiliza a alienação fiduciária.

11. Qual a orientação da ANM?
Evite assinar qualquer contrato sem saber os seus direitos e deveres, procurando descobrir quanto vai pagar até o final do contrato, e qual a taxa de juros utilizada no reajuste do financiamento. Na dúvida, procure a ANM antes de tomar qualquer decisão. Lembre-se que a Constituição Federal garante aos cidadãos o direito à ampla defesa e ao contraditório. Ou seja, você sempre poder á procurar na justiça o reconhecimento de seus direitos.

Confira os principais trabalhos realizados pela Associação Nacional dos Mutuários Paraná (ANM-PR) em defesa dos direitos do mutuário e do associado:

• Apoio à criação de Varas Especializadas do Sistema Financeiro da Habitação da Justiça Federal no Paraná .
• Há nove anos a Instituição vem realizando campanhas e lançamento de publicações destinadas a esclarecer os mutuários sobre seus direitos.
• Temos realizado muitos acordos ultimamente, encaminhando propostas de acordo judicial e administrativo.
• Resultado do cálculo do seu financiamento gratuito.
• Atendimento especializado gratuito.

Ação civil pública
A ANM entrou na Justiça Federal com uma ação civil pública contra o uso da Tabela Price nos financiamentos imobiliários. Esta ação beneficia mais de 12 mil mutuários no estado do Paraná e dois milhões em todo o país, que sofreram perdas decorrentes do uso desta tabela na correção do saldo devedor de seus financiamentos, que se tornaram impagáveis.

Sentenças judiciais favor á veis ao mutuário
A ANM tem conseguido o reconhecimento dos direitos dos mutuários na justiça por meio de sentenças judiciais que comprovam que a Tabela Price (TP) capitaliza juros, o que contraria a Constituição Federai.

Atendimento em domicílio
A entidade realiza reuniões em condom ínios e conjuntos residenciais para esclarecer abusos cometidos pelos bancos, tirar dúvidas sobre prestações atrasadas e demais assuntos relacionados à casa própria como inadimplência, prestação alta, saldo devedor impagável, contrato de gaveta, execução do imóvel, adjudicação por parte do agente financeiro, venda de imóvel ocupado em leilão, IPTU e condomínio atrasados e retomada de imóveis, entre outros.

Dicas ao associado:
Mantenha em dia seu depósito em juízo. Ele é a garantia de que você continua cumprindo a sua parte no financiamento.

Procure acompanhar sempre o andamento de seu processo telefonando ou comparecendo aos escritórios da ANM. Forne ç a todos os meses seus comprovantes de depósitos judiciais.

Busque formar uma poupança destinada a quitar o saído devedor ou outras despesas em caso de decis ã o judicial ou acordo com o agente financeiro. A ANM desenvolveu uma alternativa buscando favorecer a formação de uma poupança pelos mutuá rios por meio de consórcio. Este sistema tem como vantagens: pagamento de parcelas sem juros, contratação sem a necessidade de comprovação de renda e sem avalista. A ANM firmou parceria com o Consórcio Racon, empresa do Grupo Randon. Orna das 10 maiores administradoras de consórcio de imóveis do Brasil, com vantagens aos associados da ANM.